StoryEditor
Sieci i centra handlowe
09.04.2020 00:00

Czy drogeria w galerii handlowej musi, czy może być otwarta? Czy trzeba płacić czynsz?

Czy drogeria w galerii handlowej musi, czy może być otwarta? Jest coraz mniej klientów, którzy przychodzą do galerii. Czy mogę zamknąć czasowo drogerię? Czy wtedy i tak będę musiał płacić czynsz za najem lokalu? Takie pytania napływają do naszej redakcji od właścicieli drogerii, które pozostają otwarte w galeriach handlowych mimo ograniczeń w handlu wprowadzonych w związku z pandemią. Jedni właściciele galerii są gotowi do negocjacji czynszów, inni twardo mówią: nie. O poradę poprosiliśmy zespół prawników z kancelarii Chałas i Wspólnicy. Komentarz przygotowała mecenas Joanna Uchańska.

Rzeczywistość, z którą się obecnie mierzymy, jest nad wyraz trudna z uwagi na trwającą pandemię. Dodatkowe trudności związane są z interpretacją przepisów, które mają tę rzeczywistość ułatwiać. Przepisy prawa powinny być jasne, przejrzyste i czytelne zawsze, a już zwłaszcza teraz. Z całą stanowczością trzeba podkreślić, że nie są zarówno dla przedsiębiorców, jak również dla prawników. Niemniej, spróbujmy pomóc. 

Pytania:

W drogeriach w centrach handlowych nie ma prawie ruchu. Nie zarabiam. Ponoszę straty. Czy mogę zamknąć drogerię i czy jeśli to zrobię będę musiał i tak płacić czynsz za najem lokalu?

Jak należy interpretować zapisy tarczy antykryzysowej, które mówią  Art. 15ze. 1. w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

Czy to dotyczy drogerii, które są wyłączone z zakazu handlu? Czy można się powołać na jakieś przepisy, czy jest to kwestia indywidualnych negocjacji z najemcą? (niektóre umowy oprócz czynszu za lokal mają zapisy o opłatach za część wspólną, wpisane kary umowne za skrócenie godzin otwarcia sklepu itp.).

Pytający słusznie ma wątpliwości, jakie uprawnienia mu przysługują, ponieważ rzeczywiście przepisy tzw. tarczy antykryzysowej są niejednoznaczne. Chodzi mianowicie o art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (wprowadzony na mocy nowelizacji z 31 marca 2020 r.). Przepis wprost wskazuje, że następuje wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności, a zatem można interpretować w naszej ocenie, że chodzi o tylko te umowy najmu, których dotyczy zakaz prowadzenia działalności.

Przepis zakłada, co do zasady, wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań, ale nie samych umów. Można odnieść wrażenie, choć przepisy nie są  precyzyjne, że ustawodawca nie chciał, aby dochodziło do zwrotu lokalu, opróżniania go, czy zwrotu gwarancji bankowych bądź kaucji. Chociaż przepisy są tak nieprecyzyjne, że nie można wykluczyć, iż mimo zwolnienia, możliwe byłoby w pewnych wypadkach naliczanie opłat za przechowanie rzeczy. To co jednak zostało określone dość precyzyjne to, że w przepisie chodzi o zwolnienie/brak odpowiedzialności za nieuiszczenie opłaty za czynsz. Stąd nie ma więc w ocenie naszej kancelarii podstaw do obciążania najemców np. karami umownymi z tytułu braku prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu (czyli np. kar za skrócenie czasu otwarcia) oraz do korzystania przez wynajmującego z gwarancji bankowej czy kaucji zabezpieczających w celu zaspokojenia należności w okresie obowiązywania zakazu. Niemniej, istnieje pogląd, iż zwolnienie nie będzie dotyczyło najemców, którzy mogą nadal prowadzić działalność, a więc aptek, sklepów spożywczych, czy właśnie drogerii, najemców w obiektach handlowych poniżej 2000 mkw., ani najemców w innych obiektach (np. biurowych).

Istnieje jednak druga z interpretacji, która w mojej ocenie ma swoje podstawy – zakaz prowadzenia działalności jest totalny dla galerii handlowych, w ustawie jest mowa o „okresie zakazu”. Zatem zakaz jest regułą, a istnieją pewne wyjątki, kiedy jedynie pozwala się pewnym lokalom funkcjonować (celem zapewnienia obywatelom dostępu do najbardziej podstawowych dóbr i usług, np. leków czy środków higienicznych). Przy czym proszę zwrócić uwagę, że regulacja nie nakazuje prowadzenia działalności, a pozwala na jej prowadzenie. Jak się wydaje - drogeria może działać (ale nie musi),  jeśli prowadzi sprzedaż produktów kosmetycznych (z wyjątkiem produktów przeznaczonych do perfumowania lub upiększania), czy artykułów toaletowych i środków czystości. Jeśli zastosujemy taką interpretację, to przepis art., 15ze daje podstawy do alternatywnej wykładni. Nie ma jednak co do zasady wątpliwości, że jeśli jednak działalność jest nadal prowadzona, podmiot (drogeria) korzysta z tej wąskiej, wyjątkowej możliwości otwarcia, to należałoby twierdzić, że zobowiązanie do zapłaty czynszu nie wygasa. Ustawa jasno też stanowi, że zapisy dotyczą obiektów powyżej 2000 mkw.

Niemniej, nawet jeśli pójść pierwszą drogą interpretacji, że zwolnienie z obowiązków z tytułu umowy najmu nie jest możliwe, to najemca lokalu, który nie może czasowo zwolnić się z obciążenia w postaci czynszu za lokal czy innych opłat eksploatacyjnych (np. za części wspólne), może powołać się na reguły ogólne znajdujące się w kodeksie cywilnym, które „regulują stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”, o czym mówią wprost zapisy tzw. tarczy antykryzysowej. Zatem wydaje się, że ustawodawca podkreślił możliwości przysługujące innym podmiotom nieobjętym pełnym zakazem, które nie mogą skorzystać ze zwolnienia z obowiązków, albo takich, które dobrowolnie ze zwolnienia nie korzystają. Drogerie mają zatem także możliwość zastosowania szczególnych mechanizmów prawnych wynikających z zasad ogólnych k.c., w tym w szczególności uchylić się od obowiązku zapłaty kar umownych  związanych zwłaszcza z brakiem terminowej zapłaty czynszu, czy żądać zmiany warunków umowy najmu lub nawet jej rozwiązania, w oparciu o nadzwyczajną zmianę stosunków (art. 3571 k.c.).

Oczywiście ostatecznie pozostają indywidualne ścieżki negocjacji z najemcą. Nie ma jednak wątpliwości, i trzeba mieć to na uwadze, że utrata płynności spotka także galerie handlowe, które są częstokroć finansowane z kredytów bankowych. Tarcza antykryzysowa nie przewiduje jednak dotąd dla nich stosownego wsparcia. Z tego względu wydaje się, że w sytuacji tak dużych wątpliwości, czy różnych dróg interpretacji, pozostaje zdrowy rozsądek i świadomość, że prędzej czy później przyjdzie czas powrotu do prowadzenia działalności gospodarczej. Zarówno galerie będą potrzebować swoich wynajmujących, jak i odwrotnie. Utrata płynności finansowej po którejkolwiek ze stron wpłynie niekorzystnie na biznes.

Przepisy są na tyle niejednoznaczne, że pozwalają na różne interpretacje, czy drogeria może wprost skorzystać ze zwolnienia z czynszu czy opłat eksploatacyjnych. Chociaż sądy działają, to nie są obecnie najbardziej pożądaną ścieżką. Można zatem jedynie liczyć na dobrą wolę stron i przyjąć założenie, że drogeria będzie w stanie znieść pewne obciążenia, zaś najemca (galeria handlowa) zaproponuje alternatywne rozliczanie, czy obniżenie czynszu, a także nie będzie egzekwować kar np. za skrócenie godzin pracy drogerii. Chociaż działania ustawodawcy pozostawiają wiele do życzenia (a wręcz najwięcej), należy liczyć na zdrowy rozsądek i dobrą wolę przedsiębiorców, z których każdy znajduje się obecnie w co najmniej skomplikowanej sytuacji.

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
StoryEditor
Handel
06.11.2024 10:41
Super-Pharm wśród najbardziej innowacyjnych retailerów w Polsce
Skin & Beauty by Super-Pharm to zupełnie nowy koncept sklepów wprowadzony przez sieć Super-Pharm na rynek w 2024 r.

Sieć Super-Pharm została uznana za najbardziej innowacyjną w segmencie drogeryjnym w rankingu Blix Awards – Wybór Konsumentów, w którym firmy handlowe oceniało blisko 140 tys. konsumentów. Super-Pharm znalazła się również w gronie laureatów rankingu Drogeria Roku 2024 oraz ze specjalną statuetką przyznaną przez redakcję Wiadomości Kosmetycznych za rynkowy debiut nowego formatu sklepów Skin & Beauty by Super-Pharm.

Biedronka, Kaufland, POLOmarket, Żabka, Chata Polska, Maxi Zoo, 4f, Dealz, Super-Pharm, Delio i Allegro to najbardziej innowacyjni retailerzy w Polsce – wynika z programu branżowego „Blix Awards – Wybór Konsumentów”, w którym głosowało blisko 140 tys. konsumentów. Konsumenci wyrazili łącznie blisko 4 mln opinii na temat aktywności 119 sieci handlowych oceniając sieci handlowe i platformy zakupowe i wskazując te, które w ostatnim czasie dokonały największego postępu innowacyjności.

W segmencie drogerii za takiego innowacyjnego retailera została uznana sieć Super-Pharm i do niej trafiła statuetka „Innowacyjna Sieć Roku”. 

Warto wspomnieć, że Super-Pharm znalazł się także wśród laureatów tegorocznej edycji rankingu Drogeria Roku, gdzie wskazany został przez konsumentów jako jedna z sieci, w których najczęściej kupują kosmetyki. Również redakcja Wiadomości Kosmetycznych przyznała sieci specjalną nagrodę za rynkowy debiut, w uznaniu za wprowadzenie nowego formatu sklepów Skin & Beauty by Super-Pharm.

Czytaj więcej: Drogeria Roku 2024: Gdzie Polacy zwykle kupują kosmetyki? Rossmann, Hebe, Super-Pharm wśród najczęściej wskazywanych drogerii

W programie „Blix Awards – Wybór Konsumentów”, w segmencie Dyskontów statuetka została przyznana sieci Biedronka. Wśród Hipermarketów – odebrała ją sieć Kaufland, w grupie Supermarketów – Polomarket, a w segmencie Convenience – Żabka. Spośród Podmiotów Regionalnych i Lokalnych została nagrodzona Chata Polska, a w obszarze Sklepów Branżowych – sieć Maxi Zoo. W kategorii E-grocery – statuetka trafiła do platformy zakupowej Delio, a w E-commerce – do Allegro. W segmencie Odzież i Obuwie nagroda została przyznana 4f, a w grupie Dom i Ogród – sieci Dealz.

Wśród firm, które odebrały wyróżnienia poza nagrodami głównymi, znalazła się także sieć Drogerie Natura. Drogeryjna sieć została wyróżniona m.in. za wdrożenie nowoczesnej platformy e-commerce z intuicyjnym interfejsem oraz aplikacją mobilną.

– Dzisiejszy rynek retailowy jest zróżnicowany pod względem dostosowania do oczekiwań i potrzeb konsumentów związanych z rozwojem technologicznym. Chociaż wiele sieci handlowych wdraża nowoczesne technologie i innowacje, nie wszystkie są na tym samym poziomie. Kluczowym wyzwaniem staje się nadążanie za rosnącymi wymaganiami konsumentów, którzy coraz bardziej oczekują zaawansowanych rozwiązań, zwłaszcza w obszarze dostępności z poziomu smartfona – skomentował dr Krzysztof Łuczak, członek Kapituły programu.

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
StoryEditor
Sieci i centra handlowe
05.11.2024 16:24
Ile powierzchni handlowej powstanie w Polsce w najbliższych latach?
Sadyba Best Mall - galeria handlowa w Warszawie, w której działają m.in. Sephora, Skin & Beauty by Super-Pharm, Rituals i Rossmann fot. wiadomoscikosmetyczne.pl

W Polsce jest ciągle duże zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie handlowe, a najemcy walczą o najlepsze lokalizacje. Czy mogą liczyć na nowe inwestycje?

Polska Rada Centrów Handlowych przygotowała drugą edycję bazy obiektów handlowych w fazie planowania bądź budowy. Z danych tych wynika, że obecnie w fazie planowania, przygotowania inwestycji bądź w budowie jest blisko 1,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej przeznaczonej pod wynajem (GLA), z terminem otwarcia do końca 2026 r. To 9 proc. całości obecnej bazy nowoczesnych obiektów handlowych w Polsce. W ciągu trzech lat mają powstać lub zostać rozbudowane 123 obiekty, w tym: 11 centrów handlowych, 2 outlety i 110 parków handlowych.

– W budowie jest obecnie 40 inwestycji o łącznej powierzchni 389 tys. mkw. GLA, 30 obiektów o łącznej powierzchni ponad 284 tys. mkw. GLA uzyskało pozwolenie na budowę, a kolejne 53 o powierzchni 509 tys. mkw. GLA jest na etapie planowania – informuje Marcin Klammer, dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych.

Do końca 2024 r. otwartych ma być jeszcze 25 obiektów handlowych o powierzchni ponad 250 tys. mkw. GLA. W 2025 r. inwestorzy planują otwarcie kolejnych 47 obiektów, o łącznej powierzchni blisko 370 tys. mkw. GLA. W 2026 r. ma powstać 51 nieruchomości, o łącznej powierzchni ponad 562 tys. mkw. GLA. 103 inwestycje to obiekty o powierzchni najmu od 5 do 38 tys. mkw.  oraz 20 mniejszych, o powierzchni najmu poniżej 5 tys. mkw.  

Gdzie buduje się najwięcej obiektów handlowych?

W inwestycjach komercyjnych dominują Dolny Śląsk, Mazowsze i Wielkopolska. Tutaj  koncentruje się 36 proc. wszystkich obiektów oraz 36,5 proc. całości nowej powierzchni handlowej.

5 największych nowych inwestycji to:

BIG Piła - 38 tys. mkw. GLA

Nowa Sukcesja (przebudowa CH Sukcesja) - 35 tys. mkw. GLA

Osada Park - 33 tys. mkw. GLA

BIG Ostróda - 27 tys. GLA

Rock Park Pruszcz - 26 tys. GLA

Wiadomo też, że 2028 r. planowane jest otwarcie dwóch dużych obiektów mixed-use: Wilanów Park (51,5 tys. mkw. GLA) i Projekt Góraszka (43 tys. mkw. GLA).  

Jakich lokali szukają sieci drogeryjne?

O nowe powierzchnie handlowe zabiegają sieci drogeryjne rozwijające się w Polsce. Najchętniej inwestują w parki i centra handlowe. Mniejszą popularnością cieszą się lokale uliczne. O nowe, interesujące lokalizacje, szczególnie udostępniające duże powierzchnie najmu jest trudno. Tymczasem największe sieci drogeryjne czy perfumeryjne potrzebują lokali od minimum 400 mkw. powierzchni sali sprzedaży. Nowych lokali szuka m.in sieć DM Drogerie Markt, która zadebiutowała w Polsce dopiero w 2022 r. i obecnie musi zbudować dystrybucję w Polsce goniąc sieci, które zajęły już dobre pozycje. 

Czytaj więcej: DM Drogerie Markt przyspieszają z otwarciami nowych drogerii w Polsce

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
08. listopad 2024 11:30