StoryEditor
Sieci i centra handlowe
09.04.2020 00:00

Czy drogeria w galerii handlowej musi, czy może być otwarta? Czy trzeba płacić czynsz?

Czy drogeria w galerii handlowej musi, czy może być otwarta? Jest coraz mniej klientów, którzy przychodzą do galerii. Czy mogę zamknąć czasowo drogerię? Czy wtedy i tak będę musiał płacić czynsz za najem lokalu? Takie pytania napływają do naszej redakcji od właścicieli drogerii, które pozostają otwarte w galeriach handlowych mimo ograniczeń w handlu wprowadzonych w związku z pandemią. Jedni właściciele galerii są gotowi do negocjacji czynszów, inni twardo mówią: nie. O poradę poprosiliśmy zespół prawników z kancelarii Chałas i Wspólnicy. Komentarz przygotowała mecenas Joanna Uchańska.

Rzeczywistość, z którą się obecnie mierzymy, jest nad wyraz trudna z uwagi na trwającą pandemię. Dodatkowe trudności związane są z interpretacją przepisów, które mają tę rzeczywistość ułatwiać. Przepisy prawa powinny być jasne, przejrzyste i czytelne zawsze, a już zwłaszcza teraz. Z całą stanowczością trzeba podkreślić, że nie są zarówno dla przedsiębiorców, jak również dla prawników. Niemniej, spróbujmy pomóc. 

Pytania:

W drogeriach w centrach handlowych nie ma prawie ruchu. Nie zarabiam. Ponoszę straty. Czy mogę zamknąć drogerię i czy jeśli to zrobię będę musiał i tak płacić czynsz za najem lokalu?

Jak należy interpretować zapisy tarczy antykryzysowej, które mówią  Art. 15ze. 1. w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

Czy to dotyczy drogerii, które są wyłączone z zakazu handlu? Czy można się powołać na jakieś przepisy, czy jest to kwestia indywidualnych negocjacji z najemcą? (niektóre umowy oprócz czynszu za lokal mają zapisy o opłatach za część wspólną, wpisane kary umowne za skrócenie godzin otwarcia sklepu itp.).

Pytający słusznie ma wątpliwości, jakie uprawnienia mu przysługują, ponieważ rzeczywiście przepisy tzw. tarczy antykryzysowej są niejednoznaczne. Chodzi mianowicie o art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (wprowadzony na mocy nowelizacji z 31 marca 2020 r.). Przepis wprost wskazuje, że następuje wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności, a zatem można interpretować w naszej ocenie, że chodzi o tylko te umowy najmu, których dotyczy zakaz prowadzenia działalności.

Przepis zakłada, co do zasady, wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań, ale nie samych umów. Można odnieść wrażenie, choć przepisy nie są  precyzyjne, że ustawodawca nie chciał, aby dochodziło do zwrotu lokalu, opróżniania go, czy zwrotu gwarancji bankowych bądź kaucji. Chociaż przepisy są tak nieprecyzyjne, że nie można wykluczyć, iż mimo zwolnienia, możliwe byłoby w pewnych wypadkach naliczanie opłat za przechowanie rzeczy. To co jednak zostało określone dość precyzyjne to, że w przepisie chodzi o zwolnienie/brak odpowiedzialności za nieuiszczenie opłaty za czynsz. Stąd nie ma więc w ocenie naszej kancelarii podstaw do obciążania najemców np. karami umownymi z tytułu braku prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu (czyli np. kar za skrócenie czasu otwarcia) oraz do korzystania przez wynajmującego z gwarancji bankowej czy kaucji zabezpieczających w celu zaspokojenia należności w okresie obowiązywania zakazu. Niemniej, istnieje pogląd, iż zwolnienie nie będzie dotyczyło najemców, którzy mogą nadal prowadzić działalność, a więc aptek, sklepów spożywczych, czy właśnie drogerii, najemców w obiektach handlowych poniżej 2000 mkw., ani najemców w innych obiektach (np. biurowych).

Istnieje jednak druga z interpretacji, która w mojej ocenie ma swoje podstawy – zakaz prowadzenia działalności jest totalny dla galerii handlowych, w ustawie jest mowa o „okresie zakazu”. Zatem zakaz jest regułą, a istnieją pewne wyjątki, kiedy jedynie pozwala się pewnym lokalom funkcjonować (celem zapewnienia obywatelom dostępu do najbardziej podstawowych dóbr i usług, np. leków czy środków higienicznych). Przy czym proszę zwrócić uwagę, że regulacja nie nakazuje prowadzenia działalności, a pozwala na jej prowadzenie. Jak się wydaje - drogeria może działać (ale nie musi),  jeśli prowadzi sprzedaż produktów kosmetycznych (z wyjątkiem produktów przeznaczonych do perfumowania lub upiększania), czy artykułów toaletowych i środków czystości. Jeśli zastosujemy taką interpretację, to przepis art., 15ze daje podstawy do alternatywnej wykładni. Nie ma jednak co do zasady wątpliwości, że jeśli jednak działalność jest nadal prowadzona, podmiot (drogeria) korzysta z tej wąskiej, wyjątkowej możliwości otwarcia, to należałoby twierdzić, że zobowiązanie do zapłaty czynszu nie wygasa. Ustawa jasno też stanowi, że zapisy dotyczą obiektów powyżej 2000 mkw.

Niemniej, nawet jeśli pójść pierwszą drogą interpretacji, że zwolnienie z obowiązków z tytułu umowy najmu nie jest możliwe, to najemca lokalu, który nie może czasowo zwolnić się z obciążenia w postaci czynszu za lokal czy innych opłat eksploatacyjnych (np. za części wspólne), może powołać się na reguły ogólne znajdujące się w kodeksie cywilnym, które „regulują stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”, o czym mówią wprost zapisy tzw. tarczy antykryzysowej. Zatem wydaje się, że ustawodawca podkreślił możliwości przysługujące innym podmiotom nieobjętym pełnym zakazem, które nie mogą skorzystać ze zwolnienia z obowiązków, albo takich, które dobrowolnie ze zwolnienia nie korzystają. Drogerie mają zatem także możliwość zastosowania szczególnych mechanizmów prawnych wynikających z zasad ogólnych k.c., w tym w szczególności uchylić się od obowiązku zapłaty kar umownych  związanych zwłaszcza z brakiem terminowej zapłaty czynszu, czy żądać zmiany warunków umowy najmu lub nawet jej rozwiązania, w oparciu o nadzwyczajną zmianę stosunków (art. 3571 k.c.).

Oczywiście ostatecznie pozostają indywidualne ścieżki negocjacji z najemcą. Nie ma jednak wątpliwości, i trzeba mieć to na uwadze, że utrata płynności spotka także galerie handlowe, które są częstokroć finansowane z kredytów bankowych. Tarcza antykryzysowa nie przewiduje jednak dotąd dla nich stosownego wsparcia. Z tego względu wydaje się, że w sytuacji tak dużych wątpliwości, czy różnych dróg interpretacji, pozostaje zdrowy rozsądek i świadomość, że prędzej czy później przyjdzie czas powrotu do prowadzenia działalności gospodarczej. Zarówno galerie będą potrzebować swoich wynajmujących, jak i odwrotnie. Utrata płynności finansowej po którejkolwiek ze stron wpłynie niekorzystnie na biznes.

Przepisy są na tyle niejednoznaczne, że pozwalają na różne interpretacje, czy drogeria może wprost skorzystać ze zwolnienia z czynszu czy opłat eksploatacyjnych. Chociaż sądy działają, to nie są obecnie najbardziej pożądaną ścieżką. Można zatem jedynie liczyć na dobrą wolę stron i przyjąć założenie, że drogeria będzie w stanie znieść pewne obciążenia, zaś najemca (galeria handlowa) zaproponuje alternatywne rozliczanie, czy obniżenie czynszu, a także nie będzie egzekwować kar np. za skrócenie godzin pracy drogerii. Chociaż działania ustawodawcy pozostawiają wiele do życzenia (a wręcz najwięcej), należy liczyć na zdrowy rozsądek i dobrą wolę przedsiębiorców, z których każdy znajduje się obecnie w co najmniej skomplikowanej sytuacji.

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
StoryEditor
Sieci i centra handlowe
15.11.2024 13:37
Action zwiększa sprzedaż o prawie 21 proc. i otwiera kolejne sklepy w Europie
Action

Po trzech kwartałach 2024 roku sieć Action odnotowała znaczący wzrost sprzedaży netto, osiągając 9,6 miliarda euro, co oznacza wzrost o 20,9 proc. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Spółka dynamicznie rozwija się w Europie, otwierając nowe sklepy i inwestując w zrównoważony rozwój.

W trzech pierwszych kwartałach 2024 roku Action zwiększyło sprzedaż netto do 9,6 miliarda euro, co oznacza wzrost o 20,9% w porównaniu do tego samego okresu w 2023 roku. Wskaźnik sprzedaży porównywalnej (like-for-like), który wyklucza wpływ nowych sklepów, wzrósł o 9,8%. Rozwój sieci jest napędzany rosnącą liczbą klientów, a dodatkowo sprzyja mu obniżenie 4 000 cen, co podkreślił Hajir Hajji, CEO Action. Do tej pory w 2024 roku Action otworzyło 189 nowych sklepów, co podniosło ich całkowitą liczbę do 2 755 w 12 krajach europejskich. Do końca roku firma planuje otwarcie około 350 nowych obiektów, co przekracza wcześniejsze prognozy o 20 placówek.

Ekspansja Action jest szczególnie widoczna na rynkach Europy Południowej. Sieć świętowała ważne momenty, takie jak otwarcie setnego sklepu we Włoszech w miejscowości Nola, co oznacza osiągnięcie liczby 2 000 pracowników w tym kraju. W Hiszpanii, w Santiago de Compostela, otworzono pięćdziesiąty sklep, a w Portugalii, w Guarda, siódmy od początku działalności na tym rynku w lutym br. Action zyskało uznanie włoskich konsumentów, zdobywając nagrodę „Insegna dell Anno”.

Zrównoważony rozwój jest priorytetem Action, czego dowodem jest nowo otwarte Centrum Dystrybucyjne w Illescas, Hiszpania. Obiekt ten, obsługujący sklepy w Hiszpanii i Portugalii, spełnia najwyższe standardy ekologiczne i otrzymał certyfikat BREEAM „Outstanding”. Centrum to jest pierwszym w sieci, które do ogrzewania nie używa gazu. Action planuje dalsze inwestycje w infrastrukturę, z zamiarem wybudowania pięciu nowych centrów dystrybucyjnych w całej Europie w ciągu najbliższych dwóch lat, opierając się na standardach zrównoważonego budownictwa, takich jak w Illescas.

Czytaj także: Woolworth rozszerza sieć sklepów w Polsce – 12 nowych placówek jeszcze w 2024 roku

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
StoryEditor
Sieci i centra handlowe
13.11.2024 11:13
W Polsce przybywa komercyjnych powierzchni handlowych. Parki handlowe w czołówce komercjalizowanych obiektów
(fot. Shutterstock)Shutterstock

Rok 2024 przyniósł znaczące zmiany na polskim rynku handlowym. Do użytku oddano aż 37 nowych obiektów handlowych, a 12 zostało rozbudowanych. Poniżej przybliżamy szczegóły dotyczące najnowszych inwestycji oraz kluczowe dane liczbowe, które obrazują rozwój tego sektora.

Według najnowszego raportu CBRE, w 2024 roku na polski rynek wprowadzono 37 nowych obiektów handlowych, z czego aż 35 to parki handlowe, co podkreśla wzrost zainteresowania mniejszymi formatami w mniejszych miejscowościach. W budowie pozostaje 588,1 tysięcy. mkw. nowej powierzchni, z których 69 proc. stanowią parki handlowe, a 27 proc. – centra handlowe o powierzchni przekraczającej 10 tysięcy. mkw. Największe ukończone obiekty to OTO Park w Koszalinie (38 tysięcy. mkw.), BIG Ostróda (27 tysięcy. mkw.) oraz BIG Gorzów (25 tysięcy. mkw.).

Zgodnie z danymi CBRE, powierzchnia handlowa w Polsce osiągnęła 14,42 milionów mkw. W okresie od stycznia do września 2024 roku przybyło 337,1 tysięcy. mkw. nowej powierzchni. W budowie znajduje się cztery duże centra handlowe, m.in. Galeria Podhalańska w Nowym Targu (50 tysięcy. mkw.), Nowa Sukcesja w Łodzi (35 tysięcy. mkw.) oraz Brama Jury w Zawierciu (16,2 tysięcy. mkw.). Inwestorzy coraz częściej wybierają małe miasta, które już teraz stanowią 28 proc. całkowitej powierzchni handlowej na polskim rynku.

Pomimo spadku sprzedaży detalicznej o 3 proc. we wrześniu, trend wzrostowy sprzedaży w pierwszych trzech kwartałach roku był widoczny, z ogólnym wzrostem o 2,6 proc. w porównaniu do analogicznego okresu z 2023 roku. Wartość inwestycji od stycznia do września 2024 roku sięgnęła 612 milionów euro. Eksperci z CBRE prognozują, że inflacja, wynosząca 4,9 proc. we wrześniu, może jeszcze wzrosnąć, ale nie osiągnie poziomów z ubiegłych miesięcy.

Wśród nowych marek na polskim rynku pojawiły się znane międzynarodowe firmy, takie jak TAG Heuer ze Szwajcarii, Arket ze Szwecji czy GAP z USA. Widoczny jest również wzrost zainteresowania inwestycjami zgodnymi z zasadami zrównoważonego rozwoju, co staje się priorytetem zarówno dla inwestorów, jak i właścicieli starszych obiektów, którzy dążą do zgodności z unijną taksonomią i strategii dekarbonizacji.

Czytaj także: Ile powierzchni handlowej powstanie w Polsce w najbliższych latach?

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
22. listopad 2024 10:46