StoryEditor
Handel
23.11.2020 00:00

Rządowa tarcza jest dziurawa. Najemcy małych galerii nie mogą korzystać z tzw. zawieszenia czynszów 

Według ekspertów, obecne rozwiązania antykryzysowe nie do końca chronią najemców galerii  handlowych o powierzchni poniżej 2 tys. mkw. Dlaczego? Wyjaśniają to eksperci Monday News.

Co do zasady, zagrożony niewypłacalnością podmiot ma 30 dni na zgłoszenie wniosku o upadłość. Ale w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub epidemii wygląda to inaczej. To zostało uregulowane w tzw. Tarczy 2.0. Bez tych przepisów organy zarządzające spółek narażałyby się na odpowiedzialność karną za niezłożenie takiego wniosku.

Jednak, jak tłumaczą prawnicy, jedno z rozwiązań antykryzysowych sprawia, że wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu czy dzierżawy. Ale dotyczy to tylko okresu obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w dużych obiektach.

Droga do upadku

Zamknięcie galerii handlowych pogorszyło i tak trudną już sytuację w branży. Spore straty notują zarówno właściciele obiektów, jak i najemcy powierzchni. W przestrzeni publicznej nie brakuje głosów, że jeśli interesy obu stron nie zostaną pogodzone, to należy spodziewać się wielu upadłości.

 – Najemca niepłacący czynszu nie będzie zobligowany do ogłoszenia upadłości, w świetle regulacji Tarczy 2.0. przez okres obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego. Uprawnienie wierzyciela do złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości takiego podmiotu również będzie podlegało ograniczeniu wobec sporności wierzytelności wynajmującego – komentuje Adrian Parol, radca prawny i doradca restrukturyzacyjny.

Z kolei Marek Niczyporuk, radca prawny z Kancelarii Ars AEQUI, zwraca uwagę na sytuację, w której spółka prawa handlowego popadnie w stan niewypłacalności, a zatem nie będzie w stanie regulować swoich zobowiązań. Wtedy nie tylko może, ale wręcz musi ogłosić upadłość. Co do zasady, dłużnik ma na zgłoszenie wniosku 30 dni, licząc od dnia, w którym wystąpiła podstawa do ogłoszenia upadłości. Jednak kwestię tę zmodyfikowała Tarcza 2.0.

Jeszcze wiosną tego roku tzw. Tarcza 2.0 wprowadziła istotną regulację. Bieg terminu dla dłużnika do złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości (art. 21 ust. 1 Prawa upadłościowego) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega przerwaniu. Po tym okresie termin ten biegnie na nowo. Jednocześnie wprowadzone zostało domniemanie wzruszalne, że jeżeli stan niewypłacalności powstał w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, to domniemywa się, że zaistniał właśnie z tego powodu – informuje prof. UO dr hab. Rafał Adamus.

Jak podkreśla mec. Niczyporuk, dopóki trwa okres epidemii, istnieją przepisy prawne wpływające na pozytywną ocenę ewentualnych zachowań niewypłacalnych przedsiębiorców. Gdyby tych przepisów nie wprowadzono, to organy zarządzające spółek handlowych narażałyby się w sposób oczywisty na odpowiedzialność karną w przypadku niezłożenia wniosku o ogłoszenie upadłości. Istniałoby więc realne ryzyko orzeczenia grzywny, kary ograniczenia wolności, a nawet pozbawienia wolności do roku.

We wspomnianej tarczy ustawodawca dopuszcza niezgłaszanie wniosku o upadłość przez dłużnika pomimo formalnego ziszczenia się podstaw niewypłacalności. Dłużnik nadal zachowuje jednak uprawnienie do złożenia wniosku o upadłość. Co więcej, polski ustawodawca, inaczej niż np. hiszpański, nie zamroził uprawnienia wierzyciela do złożenia wniosku o upadłość w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo epidemii – wyjaśnia prof. Adamus.

Walka o swoje

Wciąż obowiązuje ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Mec. Adrian Parol zwraca uwagę na znajdujący się w niej art. 15ze. Mówi on, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m², zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

Można zatem przyjąć, że najemcy korzystający z lokali znajdujących się w obiektach powyżej 2 tys. m² są w znacząco lepszej sytuacji od tych, którzy wynajmują je poza wielkopowierzchniowymi galeriami. Przy okazji pierwszego lockdownu zakaz prowadzenia działalności w zasadzie ograniczał się do obiektów o ww. powierzchni. Obecnie rząd wprowadził szereg zakazów sektorowych, obejmujących przedsiębiorców z konkretnych branż. Nie ma znaczenia, czy prowadzą oni działalność w centrach handlowych czy też poza nimi. Sytuacja przedsiębiorców najmujących powierzchnie poza ww. obiektami może być zatem najtrudniejsza, bowiem dla nich jak dotąd nie wprowadzono przepisów np. o tzw. zawieszeniach czynszów – mówi ekspert z Kancelarii Ars AEQUI.

Mec. Adrian Parol również zaznacza, że w gorszej sytuacji są najemcy, którzy korzystają z lokali poza dużymi obiektami handlowymi. Oni muszą podjąć indywidualne negocjacje z wynajmującymi. W przypadku braku porozumienia, najemcy mogą wystąpić na drogę sądową. W takiej sytuacji powinni domagać się zmiany czynszu na rzecz wynajmującego poprzez jego obniżenie, korzystając z ogólnych regulacji kodeksowych. Z kolei Marek Niczyporuk zaznacza, że takie postępowania będą trwały. Zatem nie można wykluczyć, że zanim się zakończą, wynajmujący wypowiedzą najem czy dzierżawę. Ewentualnie podejmą działania egzekucyjne, czy też sami złożą wniosek o upadłość podmiotu, który zalega im z płatnościami.

Rząd powinien niezwłocznie podjąć działania mające na celu pomoc w szerszym zakresie najemcom wszystkich lokali handlowych. Oni nie powinni płacić za powierzchnie, z których nie korzystają. Interesy właścicieli galerii również nie są zabezpieczone przed konsekwencjami pandemii w należyty sposób. Takie podmioty mogą dochodzić odszkodowania od Skarbu Państwa. Jednak to oznacza znaczne koszty związane z opłatą sądową i koniecznością wynajęcia prawników – dodaje mec. Parol.

Stan wyjątkowy

Mówi się, że cała branża mogłaby zyskać na wprowadzeniu stanu wyjątkowego, unikając obecnych problemów z płynnością. Jak przekonuje Adrian Parol, obecna władza z przyczyn ekonomicznych nie zdecyduje się na taki krok. To wiązałoby się z odpowiedzialnością odszkodowawczą, czego rząd chce uniknąć. Ekspert podkreśla, że tego typu forma należy się wszystkim, którzy przez ograniczenie wolności obywatelskich w czasie stanu wyjątkowego ponieśli jakiekolwiek straty. Podstawą do uzyskiwania roszczeń jest ustawa z dnia 22 listopada 2002 r. o wyrównywaniu strat majątkowych wynikających z ograniczenia w czasie stanu nadzwyczajnego wolności i praw człowieka oraz obywatela.

Rząd nie wprowadza stanu wyjątkowego i jednocześnie obejmuje całe sektory gospodarki poważnymi ograniczeniami czy zakazami. W ten sposób niejako pozbawia przedsiębiorców prawa dochodzenia odszkodowań w sprecyzowanym ustawą trybie. Co więcej, większość zakazów jest wprowadzanych aktami normatywnymi rangi rozporządzenia, a nie ustawy – dodaje ekspert z Ars AEQUI.

Jak zaznacza prof. Adamus, wolność działalności gospodarczej jest uprawnieniem konstytucyjnym (art. 20 konstytucji RP). Jej ograniczenie jest możliwe tylko w drodze ustawy, co wynika wprost z art. 22 i 31 ust. 3. Jedynie wyjątkowo w przypadku tzw. stanów nadzwyczajnych, w rozumieniu art. 228 ust. 1 Konstytucji, granice wolności gospodarczej wyznacza ustawa zwykła. Ekspert zwraca też uwagę na art. 4171  § 1 k.c. Jeżeli szkoda została wyrządzona przez wydanie aktu normatywnego, jej naprawienia można żądać po stwierdzeniu we właściwym postępowaniu niezgodności z Konstytucją lub daną ustawą.

Wiemy o podejmowaniu przez rząd działań zmierzających do poddania przez Trybunał Konstytucyjny badaniu zgodności z Konstytucją przepisów kodeksu cywilnego. Dotyczy to tych norm, które mogłyby stanowić nasuwającą się podstawę prawną dochodzenia odszkodowań za straty wywołane wprowadzaniem zakazów. Bardzo trudno więc ocenić szanse na powodzenie ewentualnych pozwów przeciwko Skarbowi Państwa – podsumowuje Marek Niczyporuk.

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
StoryEditor
Biznes
10.01.2025 10:35
Marta Wojciechowska po 15 latach współpracy z Douglas postawiła na zmiany
Marta Wojciechowska po 15 latach współpracy z Douglas zapowiedziała, że czas na zmianęfot. archiwum własne Marty Wojciechowskiej

O zakończeniu blisko 15-letniej współpracy z siecią perfumerii Douglas poinformowała Marta Wojciechowska – ekspertka w zakresie marketingu i strategii komunikacji premium & luxury. Marta Wojciechowska współpracowała m.in. z naszym portalem.

Jak precyzyjnie podsumowała we wpisie na platformie LinkedIn Marta Wojciechowska, na jej kończącą się niebawem 15-letnią współpracę z siecią Douglas złożyło się: 4500 akcji rocznie, 900 marek, 4 kategorie, działania online oraz offline. “Bywało, że działo się to równolegle z pracą z dziewięcioma rynkami” – dodała.

Czy podjęcie tej decyzji było trudne? Na pewno było naturalną konsekwencją osobistych planów, projektów, ambicji, wartości i marzeń – wyjaśniła Marta Wojciechowska

Jeśli chodzi o plany zawodowe na przyszłość, zapowiedziała, że będzie to “czas na optymalne wykorzystanie 15-letniego doświadczenia w marketingu i strategii komunikacji premium & luxury”. 

Już niebawem podzielę się fascynującymi efektami! Nie mogę się doczekać! – dodała.

Marta Wojciechowska podziękowała za wieloletnią współpracę zarządowi Douglasa, a także koleżankom i kolegom z Warszawy, Dusseldorfu i wszystkich pozostałych rynków, z którymi przez minione lata miała szansę współpracować. 

“Serdecznie pozdrawiam Perfumerie i cieszę się, że przez ostatnich kilkanaście lat miałam bezpośredni wpływ na to, co pojawi się na każdej witrynie Douglas w Polsce. Osobne podziękowania kieruję też do moich Partnerów Biznesowych. Dzięki Wam świat marek kosmetycznych zawsze pozostanie moją pasją i inspiracją. Stworzyliśmy fantastyczne projekty i kampanie, które były nie tylko efektowne, ale realnie wpłynęły na rozwój wspólnego biznesu. Na pewno jeszcze się spotkamy!” - napisała Marta Wojciechowska.

Marta Wojciechowska to ekspertka marek luksusowych, od 15 lat związana z marketingiem i branżą kosmetyczną. Karierę zawodową rozpoczynała jako dziennikarka i researcherka, przez kilka lat współpracując z różnymi wydawnictwami.

W Douglas jako omnichannel senior business manager odpowiadała za rozwój biznesu oraz strategię i koordynację działań marketingowych marek online i w perfumeriach stacjonarnych. Planowała m.in. skuteczne biznesowo rozwiązania dla wszystkich kategorii produktowych, rekomendując najbardziej efektywne kanały komunikacji. 

Marta Wojciechowska swoje doświadczenie dziennikarskie i wiedzę ekspercką wykorzystuje regularnie, publikując materiały z obszaru marketingu marek luksusowych, branży kosmetycznej oraz najnowszych trendów.

Analiza Marty Wojciechowskiej, przygotowa specjalnie dla naszego portalu: Jak i do kogo mówią luksusowe kosmetyczne marki? Trendy 2024: Gwiazdy, które świecą najjaśniej

Marzena Szulc
ZOBACZ KOMENTARZE (0)
StoryEditor
Sieci i centra handlowe
09.01.2025 16:00
2024 to był rekordowy rok dla inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce
Shutterstock

Wzrost wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2024 roku przekroczył wszelkie oczekiwania. Łączna wartość transakcji wyniosła ponad 4,5 miliardów euro, co stanowi ponad dwukrotny wzrost w porównaniu do 2023 roku, kiedy to rynek osiągnął wartość zaledwie 2 mld euro. Zdaniem ekspertów z CBRE, takie wyniki to efekt korzystnych warunków ekonomicznych oraz zmieniających się cen na rynku nieruchomości.

Pierwszym czynnikiem, który wpłynął na rekordowy wynik, była korekta cen nieruchomości, co pozwoliło inwestorom na zakup nowoczesnych obiektów w atrakcyjnych warunkach. Ponadto obniżki stóp procentowych w strefie euro wpłynęły na poprawę dostępności finansowania. Według ekspertów kolejne obniżki w 2025 roku mogą jeszcze bardziej zwiększyć aktywność na rynku. W 2024 roku rynek magazynowy odnotował dużą płynność, a konkurencja między inwestorami była intensywna. Wśród najważniejszych transakcji wymienia się sprzedaż portfela Diamond Business Park w Warszawie, Strykowie i Gliwicach.

W sektorze handlowym dominowały inwestycje w parki handlowe oraz centra handlowe. Największymi transakcjami były zakupy Centrum Handlowego Magnolia Park we Wrocławiu za 373 mln euro oraz Silesia City Center w Katowicach za 405 mln euro, dokonane przez NEPI Rockcastle. Polski rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje atrakcyjny dla inwestorów z regionu Europy Środkowo-Wschodniej oraz kapitału lokalnego. Eksperci przewidują, że rok 2025 przyniesie dalszy wzrost zainteresowania, szczególnie na rynku magazynowym, który od lat cieszy się dużym uznaniem inwestorów.

Zdaniem Przemysława Łachmaniuka z CBRE, polski rynek nieruchomości komercyjnych ma solidne fundamenty, a stopy zwrotu z inwestycji w Polsce są bardziej konkurencyjne niż w Europie Zachodniej. Wzrost liczby zapytań ze strony funduszy inwestycyjnych potwierdza pozytywny trend, który może zaowocować jeszcze lepszymi wynikami w nadchodzącym roku.

Czytaj także: Multibrandowy butik Moliera2 dołącza do najemców Metropolitan Warszawa

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
11. styczeń 2025 01:32