StoryEditor
Prawo
02.07.2020 00:00

Co czeka najemców, gdy upada galeria handlowa?

Można spodziewać się, że zamknięcia kolejnych galerii handlowych to jedynie kwestia czasu. Co w takiej sytuacji mogą zrobić najemcy obiektów? Co z umowami najmu i odzyskiwaniem zainwestowanych środków? Na te pytania i podobne pytania odpowiedzi udziela mec. Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita.

Właściciel łódzkiej galerii handlowej Sukcesja upada i w konsekwencji centrum handlowe zostało zamknięte. Firma miała problemy jeszcze przed pandemią COVID-19, która tylko przypieczętowała los spółki i obiektu. Niestety, można zakładać, że takich sytuacji będzie więcej. Co to oznacza dla najemców, którzy działali w danym centrum handlowym?

Czy umowy najmu lokali w Sukcesji są nadal ważne i skuteczne?

Tak. Jeżeli lokale zostały wydane najemcom przed ogłoszeniem upadłości wynajmującego, a tak było w tym przypadku, umowy najmu nieruchomości upadłego wiążą strony (art. 107 ust. 1 Prawa Upadłościowego). W teorii zatem, zarówno syndyk, jak i najemcy centrum są nadal zobowiązani do realizacji umów najmu. W praktyce jednak wiadomo, że rada wierzycieli „Sukcesji” nie wyraziła zgody na dalsze prowadzenie przedsiębiorstwa przez syndyka. Umowy najmu nie zostaną w konsekwencji wykonane przez wynajmującego i najemcy centrum będą je mogli wypowiedzieć na normalnych zasadach. Normalnych, czyli przewidzianych w umowach najmu albo ogólnych przepisach Kodeksu cywilnego.

Należy w tym miejscu dodać, że syndykowi przysługuje szczególne uprawnienie do wypowiedzenia umów najmu, na podstawie postanowienia sędziego-komisarza, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Z prawa tego syndyk może skorzystać nawet wówczas, gdy ani umowa najmu, ani Kodeks cywilny, takiej możliwości nie przewidywały. Sędzia-komisarz wydaje takie postanowienie, jeśli trwanie umów najmu utrudnia likwidację masy upadłości, albo gdy czynsze najmu odbiegają od przeciętnych czynszów za najem tego samego rodzaju (art. 109 Prawa Upadłościowego).

Czy w przypadku upadłości i pojawieniu się syndyka masy upadłościowej najemca będzie musiał płacić czynsz?

Nie. Wobec braku możliwości prowadzenia przedsiębiorstwa upadłego, syndyk nie jest w stanie wykonać umów. Czynsze i inne należności nie mogą być w konsekwencji fakturowane.

Co z kaucjami i gwarancjami bankowymi?

Prawo upadłościowe nie reguluje szczegółowo tych kwestii przez co należy przyjąć, że syndyk może ściągnąć z gwarancji bankowych przeterminowane należności wobec najemców na zasadach przewidzianych w umowach najmu, dopóki gwarancje te nie utracą ważności. W przypadku kaucji pieniężnych, należy zgłosić roszczenia o ich zwrot sędziemu-komisarzowi.

Czy najemcy mogą dochodzić odszkodowań z powodu zamknięcia sklepu?

Tak. Najemcy mogą dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowań z powodu rozwiązania umowy przed terminem wynikającym z umowy, poprzez zgłoszenie wierzytelności sędziemu-komisarzowi. Na odszkodowanie najemców mogą składać się szkody rzeczywiste, dla przykładu nakłady inwestycyjne poczynione na wykończenie lokali, przy czym, jeżeli umowa najmu nie rozstrzyga kwestii rozliczenia nakładów to zgodnie z Kodeksem cywilnym syndyk może żądać przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą kwoty odpowiadającej wartości nakładów w chwili zwrotu. Najemcy mogą też żądać utraconych korzyści. Te jednak nie jest już tak łatwo udowodnić. Wszystkie wierzytelność najemców o odszkodowanie podlegają zaspokojeniu w kategorii drugiej.

Czy firma, która kupi upadłe centrum handlowe od syndyka, będzie musiała honorować umowę z poprzednim właścicielem?

Tutaj sytuacja jest odrobinę bardziej skomplikowana. Należy bowiem przyjąć, że ani syndyk, ani najemcy, nie muszą wcale wypowiadać umów najmu tak, jak to opisano powyżej. Jeżeli z takiego prawa nie skorzystają, umowy najmu będą - przynajmniej teoretycznie - kontynuowane.

Przenosząc się teraz w przyszłość, przepisy stanowią, że sprzedaż przez syndyka nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy najmu lub dzierżawy, jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym. (art. 108 Prawa Upadłościowego). Oznacza to, że firma, która kupi „Sukcesję”, wstąpi w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające ze stosunku najmu. Najemcy będą mieć więc niejako „nowego” wynajmującego.

Długo się tym jednak mogą nie nacieszyć, gdyż na ogólnych zasadach prawa cywilnego firma taka będzie uprawniona do rozwiązania umów najmu za wypowiedzeniem, z zachowaniem terminów ustawowych. Prawo takie nie będzie nabywcy przysługiwać jedynie wówczas, gdy umowy zostały zawarte na czas oznaczony i mają datę pewną, a lokal został najemcy wydany. O ile to drugie wymaganie jest w przypadku obecnych najemców „Sukcesji” niewątpliwie spełnione, to w przypadku pierwszego z nich najemcy winni sprawdzić, czy okazali umowy najmu notariuszowi lub w inny sposób umowy te uzyskały datę pewną. Jeżeli nie - trzeba jak najszybciej naprawić to niedopatrzenie. W przeciwnym razie nowy wynajmujący może skutecznie umowę najmu wypowiedzieć

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
StoryEditor
Prawo
08.11.2024 10:35
Policja na Pomorzu zabezpieczyła 40 ton podróbek chemii gospodarczej z Niemiec
Zdjęcia z miejsca zatrzymania producentów podróbek.Pomorska Policja

Pomorska policja zatrzymała czterech mężczyzn odpowiedzialnych za masową produkcję i sprzedaż podrobionych towarów o wartości blisko 2 mln zł. W Żelistrzewie i Rumii zabezpieczono łącznie 40 ton podróbek, w tym płyny do prania, kawę, perfumy oraz ładowarki do telefonów.

Funkcjonariusze Wydziału Kryminalnego Komendy Powiatowej Policji w Pucku, współpracując z Pomorskim Urzędem Celno-Skarbowym w Gdyni, przeprowadzili operację zakończoną zatrzymaniem czterech mężczyzn w wieku od 18 do 49 lat, zamieszkałych w powiatach puckim i lęborskim. W magazynach w Żelistrzewie odnaleziono około 30 ton podróbek, natomiast kolejne 10 ton zabezpieczono w sklepie w Rumii. Produkty te, oznaczone podrobionymi znakami towarowymi, miały łudzące podobieństwo do oryginalnych artykułów renomowanych marek.

image
Zdjęcia z miejsca zatrzymania producentów podróbek.
Pomorska Policja

Podczas przeszukań funkcjonariusze natrafili na dokumenty oraz zapiski, które ujawniały szczegóły przestępczego procederu. “Działalność trwała od czerwca bieżącego roku i polegała m.in. na rozlewaniu substancji w postaci żelu do butelek i naklejaniu etykiet z podrobionymi logotypami. Profesjonalne wykonanie etykiet imitowało oryginalne produkty, co skutecznie wprowadzało konsumentów w błąd” – informuje policyjny komunikat. Udało się także zidentyfikować dostawcę środków używanych do produkcji tych podróbek, które sprzedawano jako „oryginalne produkty prosto z Niemiec”.

image
Zdjęcia z miejsca zatrzymania producentów podróbek.
Pomorska Policja

Zatrzymani mężczyźni, w tym ojciec z synem odpowiedzialni za produkcję oraz dwaj dystrybutorzy, usłyszeli zarzuty oznaczania i wprowadzania do obrotu towarów z podrobionymi znakami towarowymi. Wobec zatrzymanych zastosowano środki zapobiegawcze w postaci dozoru policyjnego, poręczeń majątkowych i zakazu opuszczania kraju. Zabezpieczono również majątek o łącznej wartości 700 tys. zł oraz dwa pojazdy wykorzystywane do transportu.

Za popełnione przestępstwa grozi kara do 5 lat pozbawienia wolności, a w przypadku działania w zorganizowanej grupie kara może być znacznie zaostrzona. Policja nadal bada, czy w proceder zamieszane były inne osoby oraz czy podróbki trafiły do szerszej dystrybucji.

Czytaj także: Chińscy giganci Shein i Temu idą do sądu. W tle oskarżenia o sprzedaż podróbek, oszustwa i kradzież tajemnic handlowych

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
StoryEditor
Prawo
05.11.2024 11:55
Funkcjonariusze Służby Celno-Skarbowej udaremnili przemyt nielegalnych suplementów z wyciągiem z konika morskiego
Nielegalne suplementy zawierały wyciąg z ryby znanej jako konik morski.Izba Administracji Skarbowej w Lublinie

W 2024 roku funkcjonariusze lubelskiej Służby Celno-Skarbowej przechwycili już ponad 8,3 tysiąca tabletek zawierających wyciąg z chronionego konika morskiego. Jest to wynik 29 prób przemytu, głównie na granicy z Ukrainą i Białorusią. Tylko w sierpniu udaremniono próbę wwiezienia do Unii Europejskiej niemal 700 takich tabletek.

W 2024 roku na przejściach granicznych w województwie lubelskim, funkcjonariusze Służby Celno-Skarbowej wykryli ponad 8,3 tysiąca tabletek zawierających wyciąg z konika morskiego, chronionego na podstawie Konwencji Waszyngtońskiej CITES. Gatunek ten jest zagrożony wyginięciem, dlatego jego części oraz produkty na bazie wyciągu są objęte ścisłą ochroną międzynarodową. Tabletki te, pochodzące głównie z pławikonika japońskiego, miały być przewożone przez granice Unii Europejskiej bez wymaganych zezwoleń, co narusza prawo międzynarodowe. W zdecydowanej większości przemyt został wykryty na przejściu granicznym w Hrebennem.

image
Koniki morskie od kilkuset lat wykorzystywane są w medycynie ludowej.
Izba Administracji Skarbowej w Lublinie
Lubelscy celnicy w 2024 roku zatrzymali już 29 prób przemytu medykamentów na bazie konika morskiego, z czego tylko w sierpniu przechwycono blisko 700 tabletek. W obliczu rosnącego popytu na medykamenty zawierające wyciągi z gatunków chronionych, nielegalny handel nakręca niszczenie naturalnych populacji tych ryb. CITES zezwala na handel jedynie wtedy, gdy nie zagraża to przetrwaniu gatunków w naturalnym środowisku. Niestety, żaden z podróżnych zatrzymanych w tym roku przez Służbę Celno-Skarbową nie posiadał wymaganych zezwoleń.

Przewożenie przez granicę UE, jak i handel wewnątrz Unii produktami zawierającymi wyciągi z gatunków zagrożonych, stanowi poważne przestępstwo, zagrożone karą pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat. Służba Celno-Skarbowa podjęła dalsze postępowania karne wobec podróżnych podejrzanych o przemyt, zatrzymując przechwycone specyfiki do wyjaśnienia.

Nielegalne suplementy diety stanowią poważne zagrożenie dla konsumentów ze względu na brak kontroli jakości i bezpieczeństwa ich składu. Produkty te często nie spełniają standardów sanitarno-higienicznych i mogą zawierać substancje, które nie przeszły odpowiednich testów toksykologicznych. Często są one produkowane w warunkach niezgodnych z normami, co zwiększa ryzyko obecności szkodliwych zanieczyszczeń, takich jak metale ciężkie, pestycydy, czy nielegalne dodatki chemiczne. W przypadku suplementów opartych na wyciągach z zagrożonych gatunków, takich jak koniki morskie, dodatkowym ryzykiem jest brak pewności co do zawartości deklarowanej substancji czynnej, co może prowadzić do niepożądanych skutków zdrowotnych lub braku efektu terapeutycznego.

Czytaj także: Główny Inspektorat Sanitarny ostrzega: niedozwolona substancja w suplemencie diety... "miód turecki na potencję"

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
13. listopad 2024 01:46