StoryEditor
Prawo
02.07.2020 00:00

Co czeka najemców, gdy upada galeria handlowa?

Można spodziewać się, że zamknięcia kolejnych galerii handlowych to jedynie kwestia czasu. Co w takiej sytuacji mogą zrobić najemcy obiektów? Co z umowami najmu i odzyskiwaniem zainwestowanych środków? Na te pytania i podobne pytania odpowiedzi udziela mec. Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita.

Właściciel łódzkiej galerii handlowej Sukcesja upada i w konsekwencji centrum handlowe zostało zamknięte. Firma miała problemy jeszcze przed pandemią COVID-19, która tylko przypieczętowała los spółki i obiektu. Niestety, można zakładać, że takich sytuacji będzie więcej. Co to oznacza dla najemców, którzy działali w danym centrum handlowym?

Czy umowy najmu lokali w Sukcesji są nadal ważne i skuteczne?

Tak. Jeżeli lokale zostały wydane najemcom przed ogłoszeniem upadłości wynajmującego, a tak było w tym przypadku, umowy najmu nieruchomości upadłego wiążą strony (art. 107 ust. 1 Prawa Upadłościowego). W teorii zatem, zarówno syndyk, jak i najemcy centrum są nadal zobowiązani do realizacji umów najmu. W praktyce jednak wiadomo, że rada wierzycieli „Sukcesji” nie wyraziła zgody na dalsze prowadzenie przedsiębiorstwa przez syndyka. Umowy najmu nie zostaną w konsekwencji wykonane przez wynajmującego i najemcy centrum będą je mogli wypowiedzieć na normalnych zasadach. Normalnych, czyli przewidzianych w umowach najmu albo ogólnych przepisach Kodeksu cywilnego.

Należy w tym miejscu dodać, że syndykowi przysługuje szczególne uprawnienie do wypowiedzenia umów najmu, na podstawie postanowienia sędziego-komisarza, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Z prawa tego syndyk może skorzystać nawet wówczas, gdy ani umowa najmu, ani Kodeks cywilny, takiej możliwości nie przewidywały. Sędzia-komisarz wydaje takie postanowienie, jeśli trwanie umów najmu utrudnia likwidację masy upadłości, albo gdy czynsze najmu odbiegają od przeciętnych czynszów za najem tego samego rodzaju (art. 109 Prawa Upadłościowego).

Czy w przypadku upadłości i pojawieniu się syndyka masy upadłościowej najemca będzie musiał płacić czynsz?

Nie. Wobec braku możliwości prowadzenia przedsiębiorstwa upadłego, syndyk nie jest w stanie wykonać umów. Czynsze i inne należności nie mogą być w konsekwencji fakturowane.

Co z kaucjami i gwarancjami bankowymi?

Prawo upadłościowe nie reguluje szczegółowo tych kwestii przez co należy przyjąć, że syndyk może ściągnąć z gwarancji bankowych przeterminowane należności wobec najemców na zasadach przewidzianych w umowach najmu, dopóki gwarancje te nie utracą ważności. W przypadku kaucji pieniężnych, należy zgłosić roszczenia o ich zwrot sędziemu-komisarzowi.

Czy najemcy mogą dochodzić odszkodowań z powodu zamknięcia sklepu?

Tak. Najemcy mogą dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowań z powodu rozwiązania umowy przed terminem wynikającym z umowy, poprzez zgłoszenie wierzytelności sędziemu-komisarzowi. Na odszkodowanie najemców mogą składać się szkody rzeczywiste, dla przykładu nakłady inwestycyjne poczynione na wykończenie lokali, przy czym, jeżeli umowa najmu nie rozstrzyga kwestii rozliczenia nakładów to zgodnie z Kodeksem cywilnym syndyk może żądać przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą kwoty odpowiadającej wartości nakładów w chwili zwrotu. Najemcy mogą też żądać utraconych korzyści. Te jednak nie jest już tak łatwo udowodnić. Wszystkie wierzytelność najemców o odszkodowanie podlegają zaspokojeniu w kategorii drugiej.

Czy firma, która kupi upadłe centrum handlowe od syndyka, będzie musiała honorować umowę z poprzednim właścicielem?

Tutaj sytuacja jest odrobinę bardziej skomplikowana. Należy bowiem przyjąć, że ani syndyk, ani najemcy, nie muszą wcale wypowiadać umów najmu tak, jak to opisano powyżej. Jeżeli z takiego prawa nie skorzystają, umowy najmu będą - przynajmniej teoretycznie - kontynuowane.

Przenosząc się teraz w przyszłość, przepisy stanowią, że sprzedaż przez syndyka nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy najmu lub dzierżawy, jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym. (art. 108 Prawa Upadłościowego). Oznacza to, że firma, która kupi „Sukcesję”, wstąpi w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające ze stosunku najmu. Najemcy będą mieć więc niejako „nowego” wynajmującego.

Długo się tym jednak mogą nie nacieszyć, gdyż na ogólnych zasadach prawa cywilnego firma taka będzie uprawniona do rozwiązania umów najmu za wypowiedzeniem, z zachowaniem terminów ustawowych. Prawo takie nie będzie nabywcy przysługiwać jedynie wówczas, gdy umowy zostały zawarte na czas oznaczony i mają datę pewną, a lokal został najemcy wydany. O ile to drugie wymaganie jest w przypadku obecnych najemców „Sukcesji” niewątpliwie spełnione, to w przypadku pierwszego z nich najemcy winni sprawdzić, czy okazali umowy najmu notariuszowi lub w inny sposób umowy te uzyskały datę pewną. Jeżeli nie - trzeba jak najszybciej naprawić to niedopatrzenie. W przeciwnym razie nowy wynajmujący może skutecznie umowę najmu wypowiedzieć

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
StoryEditor
Prawo
23.04.2025 13:34
Financial Times: UE ostrzega przed tanimi kosmetykami z platform takich jak Temu i Shein: "Rażące naruszenia standardów".
Komisja Europejska zaapelowała do konsumentów o ostrożność przy zakupie niedrogich kosmetyków dostępnych na popularnych platformach e-commerce, takich jak Temu i Shein.RAPEX Safety Gate

Komisja Europejska wydała ostrzeżenie dla konsumentów, by unikali kusząco tanich produktów kosmetycznych oferowanych na popularnych platformach zakupowych, takich jak Temu czy Shein. Według danych opublikowanych przez Financial Times, w ciągu ostatnich 12 miesięcy system zgłoszeń niebezpiecznych produktów działający na poziomie całej Unii Europejskiej odnotował ponad 4 000 alertów – to najwyższa liczba od momentu uruchomienia tego systemu.

Z raportu wynika, że aż 36 procent niebezpiecznych produktów stanowiły kosmetyki. Znaleziono w nich często zakazane substancje chemiczne, których stosowanie w Unii Europejskiej jest ściśle regulowane. Dodatkowo, aż 40 procent wszystkich zakwestionowanych towarów pochodziło z Chin, co wzbudza dodatkowe obawy dotyczące kontroli jakości i zgodności z unijnymi przepisami.

Michael McGrath, unijny komisarz ds. ochrony konsumentów, podkreślił, że dynamiczny wzrost sprzedaży internetowej doprowadził do zalewu europejskiego rynku produktami, które nie spełniają surowych norm bezpieczeństwa obowiązujących w UE. – „Znaczna część tych towarów rażąco narusza nasze rygorystyczne standardy, stwarzając poważne zagrożenie dla zdrowia konsumentów i wypaczając konkurencję wobec firm, które przestrzegają przepisów” – powiedział McGrath w rozmowie z Financial Times.

Komisja Europejska apeluje o ostrożność podczas zakupów w internecie, szczególnie w przypadku produktów przeznaczonych do kontaktu ze skórą. Podkreśla również konieczność wzmożonej kontroli nad transgranicznym handlem elektronicznym i większej odpowiedzialności ze strony platform sprzedażowych, które powinny weryfikować, czy oferowane produkty są zgodne z unijnym prawem.

Warto mieć na uwadze, że problem potencjalnie niebezpiecznych kosmetyków z Chińskiej Republiki Ludowej nie jest zagrożeniem pojawiającym się na platformach takich jak wymienione przez Financial Times Temu czy Shein. Pojawiają się one także w marketplace‘ach takich jak np. Allegro. Jakkolwiek nie każdy produkt z wysyłką z Chin musi być nieoryginalny czy niebezpieczny, to ich pochodzenie powinno, zdaniem unijnych urzędników, zapalać czerwone lampki w głowach konsumentów.

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
StoryEditor
Prawo
22.04.2025 12:28
Od Audrey Hepburn po Barbie. Czy można wykorzystać wizerunek ikony popkultury na opakowaniach kosmetyków?
W 2023 roku MAC Cosmetics z okazji premiery filmu „Barbie” wypuściła specjalną edycję kosmetyków, inspirowanych kultową lalką wiadmoscikosmetyczne.pl

Czy i pod jakimi warunkami można wykorzystywać wizerunek znanych osób lub postaci fikcyjnych w obrocie gospodarczym, na przykład na towarach lub ich opakowaniach – wyjaśnia Natalia Basałaj, radca prawny z kancelarii Hansberry Tomkiel.

Wizerunki ikon popkultury od lat stanowią źródło inspiracji dla twórców – nie tylko projektantów mody, lecz także marek kosmetycznych i wielu innych branż. Przykładem jest Audrey Hepburn z jej ponadczasową elegancją, czy Barbie, która jest uosobieniem różowego, wyidealizowanego świata – są to symbole, które przyciągają uwagę i wzbudzają emocje.

Producenci kosmetyków chętnie sięgają po wizerunki ikon popkultury, tworząc limitowane edycje produktów czy nawet całe linie inspirowane ich stylem. Wykorzystanie wizerunku znanych postaci na opakowaniach kosmetyków to nie tylko chwyt marketingowy, ale też sposób na budowanie emocjonalnej więzi z klientem, który lubi styl danych postaci czy ma do nich sentyment.

Kiedy można swobodnie inspirować się postacią, a kiedy trzeba uzyskać zgodę właściciela praw?

Co do zasady, rozpowszechnianie czyjegoś wizerunku wymaga zgody osoby, która jest na nim przedstawiona. W przypadku postaci fikcyjnych takiej zgody udziela podmiot posiadający prawa własności intelektualnej do danej postaci – zazwyczaj są to prawa autorskie, a często także zarejestrowane znaki towarowe. Zwracam uwagę, że w polskich przepisach brak jest definicji wizerunku.

Zgodnie z ugruntowanymi poglądami orzecznictwa, pojęcie to należy rozumieć jako „dostrzegalne, fizyczne cechy człowieka, tworzące jego wygląd i pozwalające na identyfikację osoby wśród ludzi jako obraz fizyczny, portret, rozpoznawalną podobiznę”. Szeroki zakres tego pojęcia sprawia, że każdorazowo należy dokładnie sprawdzić, czy dany sposób przedstawienia postaci czy jej elementów nie naruszy praw do jej wizerunku.

Przykład sławnej osoby: Audrey Hepburn

Audrey Hepburn od dziecka była dla mnie uosobieniem stylu i ponadczasowej elegancji. Jej subtelny makijaż z wyraźną kreską, kultowa mała czarna i balerinki – to wszystko do dziś inspiruje miliony kobiet na całym świecie, w tym nadal także mnie.

Choć sama stylistyka, kojarzona z elegancją i klasyką, nie podlega ochronie prawnej, to już wykorzystanie rozpoznawalnych elementów związanych bezpośrednio z wizerunkiem Audrey (np. charakterystyczne fryzury, biżuteria, makijaż czy ubrania) może prowadzić do naruszenia praw osobistych lub autorskich, a także praw własności przemysłowej.

We Włoszech, tak jak w Polsce, wymagane jest posiadanie zezwolenia na wykorzystanie cudzego wizerunku. W 2015 roku sąd cywilny w Mediolanie (sygn. 766/2015) rozpatrywał sprawę synów Audrey Hepburn przeciwko firmie Caleffi S.p.A. Reklama „The Diamond of Dreams” wykorzystywała modelkę stylizowaną na postać Holly Golightly – z charakterystyczną czarną sukienką, perłami, dużymi okularami i fryzurą kojarzoną z aktorką. Choć nie pokazano samej Hepburn, sąd uznał, że doszło do naruszenia jej prawa do wizerunku przez wywołanie jednoznacznych skojarzeń.

Podobnie orzekł sąd cywilny w Turynie w 2019 roku (sygn. 940/2019), gdzie spór dotyczył koszulek z wizerunkiem Hepburn w obraźliwym kontekście (np. z tatuażami, czy gestem ze środkowym palcem).

Oba wyroki potwierdzają, że prawo do wizerunku obejmuje nie tylko bezpośrednie przedstawienie danej osoby, ale również elementy z nią silnie kojarzone, takie jak ubiór, dodatki czy charakterystyczna stylizacja – jeśli umożliwiają one jej łatwą identyfikację.

Dlatego też planując wykorzystanie wizerunku Audrey Hepburn konieczne jest uzyskanie odpowiedniej licencji od podmiotów uprawnionych. Obecnie prawa do jej wizerunku oraz związanych z nią znaków towarowych należą do synów aktorki: Seana Hepburna Ferrera i Luciego Dottiego. Warto mieć na uwadze, że aktywnie reagują oni na naruszenia i podejmują działania mające na celu ochronę wizerunku swojej matki przed jego nieautoryzowanym wykorzystaniem. Z tego względu uzyskanie licencji może być procesem wymagającym i nie zawsze łatwym.

W przypadku innych ikon popkultury konieczne jest każdorazowe ustalenie, kto jest ich spadkobiercą lub który podmiot (tak jak fundacja czy agencja) sprawuje pieczę nad ich wizerunkiem i dorobkiem artystycznym.

Przykład postaci fikcyjnej: lalka Barbie

Lalka Barbie to jedna z największych ikon popkultury. Jej wizerunek od lat inspiruje projektantów, ale prawa autorskie majątkowe i liczne prawa ochronne na znaki towarowe oraz zarejestrowane wzory przemysłowe posiada spółka Mattel.

W 2015 roku Jeremy Scott stworzył kolekcję Moschino na sezon wiosna-lato 2015 w stylu Barbie, ale ani razu nie użył nazwy „Barbie” ani jej logo, a jedynie charakterystyczną różową kolorystykę oraz dziewczęcy styl. Styl jako taki nie podlega ochronie prawnej, dlatego też kolekcja została uznana za zgodną z przepisami. Projektant nie musiał zatem ubiegać się o zgodę na wykorzystanie elementów kojarzonych z postacią Barbie, której prawa przysługują firmie Mattel.

W 2017 roku polska marka BIZUU w kolekcji na sezon wiosna-lato 2017 wykorzystała logo Barbie i wizerunek alki. W 2023 roku MAC Cosmetics z okazji premiery filmu „Barbie” wypuściła specjalną edycję kultowych szminek i różów w różowych opakowaniach inspirowanych lalką Barbie. Obie firmy działały na podstawie licencji od Mattel. 

image
Aura Distribution rozszerzyła swoje portfolio o współpracę z koncernem Mattel - na rynek trafiła seria kosmtyków z logo i wizerunkiem Barbie
archiwum WK

Pod koniec 2024 roku Spółka Aura Distribution, znana z produkcji serii licencjonowanych kosmetyków, rozszerzyła swoje portfolio o współpracę z koncernem Mattel. Oferta marki Aura wzbogaciła się o kosmetyki i akcesoria z logo i wizerunkiem Barbie, takich jak zestawy do pielęgnacji czy szampony o owocowych zapachach typu malina i truskawka.

Koncern Mattel intensywnie inwestuje w budowanie obecności Barbie na rynku poprzez merchandising i współprace z różnymi branżami, świadomie komercjalizując potencjał kulturowy swojej postaci. W celu wykorzystania wizerunku Barbie na oferowanych towarach, należy zwrócić się do Mattel z propozycją zawarcia umowy licencyjnej.

Konkluzje

Można inspirować się stylem popkulturowych ikon, o ile nie dochodzi do kopiowania ich wizerunku ani naruszenia chronionych znaków towarowych czy wzorów przemysłowych. Nawet pozornie subtelne nawiązanie do znanej postaci, zarówno historycznej, takiej jak Audrey Hepburn, jak i fikcyjnej, jak na przykład Barbie, może prowadzić do naruszenia praw, jeśli stylizacja jest na tyle charakterystyczna, że pozwala ją łatwo rozpoznać.

Wystarczy, że sposób przedstawienia ikony, np. w reklamie, wywołuje silne skojarzenia z daną osobą, aby takie działanie mogło zostać uznane za bezprawne wykorzystanie jej wizerunku lub naruszenie dóbr osobistych. Z tego względu przed umieszczeniem wizerunku postaci, np. na przykład na opakowaniu kosmetyku lub innym produkcie, warto dokładnie przeanalizować, czy nie dochodzi do naruszenia praw osobistych lub własności przemysłowej. Jeśli celem jest bezpośrednie wykorzystanie wizerunku, najczęściej konieczne będzie uzyskanie licencji od właściciela praw. Takie działanie pozwala uniknąć odpowiedzialności za naruszenie praw autorskich i własności przemysłowej.

Przykłady znaków towarowych i wzorów przemysłowych dotyczących Audrey Hepburn i Barbie:

Podstawa prawna:

Art. 36 – 39, 81 Ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz.U.1994.24.83).

Art. 23 i 24, art. 434 – 439 Kodeksu cywilnego (Dz.U.2024.1061).

Art. 120, art. 129, art. 156, 158, 296 ustawy z 30 czerwca 2000 r. Prawo własności przemysłowej (Dz.U.2017.776).

autor: Natalia Basałaj, radca prawny, Kancelaria Hansberry Tomkiel

Czytaj też: Inglot, Ziaja, Bielenda, Eris: gdy nazwisko staje się marką w branży beauty

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
24. kwiecień 2025 11:14