StoryEditor
Prawo
02.07.2020 00:00

Co czeka najemców, gdy upada galeria handlowa?

Można spodziewać się, że zamknięcia kolejnych galerii handlowych to jedynie kwestia czasu. Co w takiej sytuacji mogą zrobić najemcy obiektów? Co z umowami najmu i odzyskiwaniem zainwestowanych środków? Na te pytania i podobne pytania odpowiedzi udziela mec. Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita.

Właściciel łódzkiej galerii handlowej Sukcesja upada i w konsekwencji centrum handlowe zostało zamknięte. Firma miała problemy jeszcze przed pandemią COVID-19, która tylko przypieczętowała los spółki i obiektu. Niestety, można zakładać, że takich sytuacji będzie więcej. Co to oznacza dla najemców, którzy działali w danym centrum handlowym?

Czy umowy najmu lokali w Sukcesji są nadal ważne i skuteczne?

Tak. Jeżeli lokale zostały wydane najemcom przed ogłoszeniem upadłości wynajmującego, a tak było w tym przypadku, umowy najmu nieruchomości upadłego wiążą strony (art. 107 ust. 1 Prawa Upadłościowego). W teorii zatem, zarówno syndyk, jak i najemcy centrum są nadal zobowiązani do realizacji umów najmu. W praktyce jednak wiadomo, że rada wierzycieli „Sukcesji” nie wyraziła zgody na dalsze prowadzenie przedsiębiorstwa przez syndyka. Umowy najmu nie zostaną w konsekwencji wykonane przez wynajmującego i najemcy centrum będą je mogli wypowiedzieć na normalnych zasadach. Normalnych, czyli przewidzianych w umowach najmu albo ogólnych przepisach Kodeksu cywilnego.

Należy w tym miejscu dodać, że syndykowi przysługuje szczególne uprawnienie do wypowiedzenia umów najmu, na podstawie postanowienia sędziego-komisarza, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Z prawa tego syndyk może skorzystać nawet wówczas, gdy ani umowa najmu, ani Kodeks cywilny, takiej możliwości nie przewidywały. Sędzia-komisarz wydaje takie postanowienie, jeśli trwanie umów najmu utrudnia likwidację masy upadłości, albo gdy czynsze najmu odbiegają od przeciętnych czynszów za najem tego samego rodzaju (art. 109 Prawa Upadłościowego).

Czy w przypadku upadłości i pojawieniu się syndyka masy upadłościowej najemca będzie musiał płacić czynsz?

Nie. Wobec braku możliwości prowadzenia przedsiębiorstwa upadłego, syndyk nie jest w stanie wykonać umów. Czynsze i inne należności nie mogą być w konsekwencji fakturowane.

Co z kaucjami i gwarancjami bankowymi?

Prawo upadłościowe nie reguluje szczegółowo tych kwestii przez co należy przyjąć, że syndyk może ściągnąć z gwarancji bankowych przeterminowane należności wobec najemców na zasadach przewidzianych w umowach najmu, dopóki gwarancje te nie utracą ważności. W przypadku kaucji pieniężnych, należy zgłosić roszczenia o ich zwrot sędziemu-komisarzowi.

Czy najemcy mogą dochodzić odszkodowań z powodu zamknięcia sklepu?

Tak. Najemcy mogą dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowań z powodu rozwiązania umowy przed terminem wynikającym z umowy, poprzez zgłoszenie wierzytelności sędziemu-komisarzowi. Na odszkodowanie najemców mogą składać się szkody rzeczywiste, dla przykładu nakłady inwestycyjne poczynione na wykończenie lokali, przy czym, jeżeli umowa najmu nie rozstrzyga kwestii rozliczenia nakładów to zgodnie z Kodeksem cywilnym syndyk może żądać przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą kwoty odpowiadającej wartości nakładów w chwili zwrotu. Najemcy mogą też żądać utraconych korzyści. Te jednak nie jest już tak łatwo udowodnić. Wszystkie wierzytelność najemców o odszkodowanie podlegają zaspokojeniu w kategorii drugiej.

Czy firma, która kupi upadłe centrum handlowe od syndyka, będzie musiała honorować umowę z poprzednim właścicielem?

Tutaj sytuacja jest odrobinę bardziej skomplikowana. Należy bowiem przyjąć, że ani syndyk, ani najemcy, nie muszą wcale wypowiadać umów najmu tak, jak to opisano powyżej. Jeżeli z takiego prawa nie skorzystają, umowy najmu będą - przynajmniej teoretycznie - kontynuowane.

Przenosząc się teraz w przyszłość, przepisy stanowią, że sprzedaż przez syndyka nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy najmu lub dzierżawy, jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym. (art. 108 Prawa Upadłościowego). Oznacza to, że firma, która kupi „Sukcesję”, wstąpi w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające ze stosunku najmu. Najemcy będą mieć więc niejako „nowego” wynajmującego.

Długo się tym jednak mogą nie nacieszyć, gdyż na ogólnych zasadach prawa cywilnego firma taka będzie uprawniona do rozwiązania umów najmu za wypowiedzeniem, z zachowaniem terminów ustawowych. Prawo takie nie będzie nabywcy przysługiwać jedynie wówczas, gdy umowy zostały zawarte na czas oznaczony i mają datę pewną, a lokal został najemcy wydany. O ile to drugie wymaganie jest w przypadku obecnych najemców „Sukcesji” niewątpliwie spełnione, to w przypadku pierwszego z nich najemcy winni sprawdzić, czy okazali umowy najmu notariuszowi lub w inny sposób umowy te uzyskały datę pewną. Jeżeli nie - trzeba jak najszybciej naprawić to niedopatrzenie. W przeciwnym razie nowy wynajmujący może skutecznie umowę najmu wypowiedzieć

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
StoryEditor
Prawo
03.04.2025 13:26
Estée Lauder stanie przed sądem za wprowadzanie inwestorów w błąd
Timwkwaizwohfjw, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons

Amerykański gigant branży kosmetycznej, The Estée Lauder Companies, będzie musiał stawić czoła zarzutom o wprowadzenie w błąd akcjonariuszy. Jak poinformowała agencja Reuters, sędzia federalny uznał, że firma dopuściła się „wielu wprowadzających w błąd pominięć” oraz posługiwała się „półprawdami” w swoich komunikatach dla inwestorów. Sprawa trafiła do sądu okręgowego w Stanach Zjednoczonych.

Zarzuty dotyczą głównie ukrywania przez Estée Lauder nadmiernej zależności od sprzedaży na tzw. szarym rynku w Chinach. Chodzi tu konkretnie o działalność „daigou” – niezależnych pośredników kupujących luksusowe produkty za granicą i odsprzedających je na rynku chińskim. Pozew zbiorowy zarzuca firmie, że nie poinformowała inwestorów o skali tej zależności, co miało szczególne znaczenie po zaostrzeniu regulacji wobec tego rodzaju działalności przez władze chińskie.

Sędzia Arun Subramanian, cytowany przez Reuters, podkreślił, że przedstawiciele Estée Lauder przypisywali spadki sprzedaży wielu czynnikom, pomijając przy tym wpływ ograniczenia działalności „daigou”. Jednocześnie – jak zauważył sąd – firma uspokajała inwestorów, zapewniając, że poprawa sytuacji jest „już w drodze”, co mogło wprowadzać ich w błąd.

The Estée Lauder Companies, właściciel takich marek jak Tom Ford, nie skomentował sprawy mimo próśb ze strony Reutersa. Postępowanie sądowe będzie miało istotne znaczenie nie tylko dla przyszłości spółki na rynku kapitałowym, ale również może wyznaczyć nowe standardy w zakresie przejrzystości raportowania finansowego w branży dóbr luksusowych.

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
StoryEditor
Prawo
02.04.2025 16:32
Polskie pianki koloryzacyjne w RAPEX Safety Gate; sprawdź które!
579090
/ Safety Gate RAPEX
579091
/ Safety Gate RAPEX
579092
/ Safety Gate RAPEX
579093
/ Safety Gate RAPEX
579090
579091
579092
579093
Gallery

Do europejskiego systemu szybkiego ostrzegania o niebezpiecznych produktach nieżywnościowych RAPEX Safety Gate trafiły ogłoszenia dotyczące kosmetyków polskiej marki Wats Élysée. Chodzi konkretnie o koloryzujące pianki do włosów, które zawierały zakazany w produktach kosmetycznych składnik – 2-(4-tert-butylobenzylo)propionaldehyd (BMHCA). Substancja ta została sklasyfikowana jako potencjalnie szkodliwa dla układu rozrodczego, zdrowia nienarodzonego dziecka oraz może powodować uczulenia skórne.

Zgłoszenia do systemu RAPEX obejmują trzy konkretne produkty Wats Élysée, zidentyfikowane przez numery EAN. Są to: 5907813184475 (partie 04326, 01368, 03206, 03378), 5907813184468 (partie 04428, 05469) oraz 5907813184741 (partie 02129, 04309). Obecność BMHCA została wykryta na podstawie analizy składu podanego na opakowaniu produktów, co wskazuje na naruszenie obowiązujących regulacji dotyczących bezpieczeństwa kosmetyków.

W związku z zagrożeniem dla zdrowia, zarówno odpowiednie organy nadzoru, jak i dystrybutorzy zdecydowali o natychmiastowym wycofaniu wskazanych partii produktów z rynku. Działanie to ma na celu zapobieżenie dalszemu narażeniu konsumentów na potencjalnie niebezpieczne substancje oraz zapewnienie zgodności z przepisami unijnymi dotyczącymi składu kosmetyków.

BMHCA to związek chemiczny, który był wcześniej stosowany jako składnik zapachowy w perfumach i kosmetykach, jednak ze względu na wyniki badań toksykologicznych został objęty zakazem stosowania. Przypadek pianek Wats Élysée pokazuje, jak ważna jest skuteczna kontrola składu produktów kosmetycznych oraz funkcjonowanie systemów wczesnego ostrzegania, takich jak RAPEX.

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
04. kwiecień 2025 00:08